La iniciativa plantea cambios en el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación y en el Código Civil y Comercial, con la intención de agilizar los mecanismos para la recuperación de inmuebles.
Uno de los principales cambios establece que las acciones de desalojo deberán tramitarse mediante el procedimiento sumarísimo, considerado la vía procesal más rápida dentro de la normativa vigente. Además, amplía la posibilidad de iniciar estas acciones al permitir que cualquier persona que invoque un derecho legítimo afectado pueda presentarse ante la Justicia.
Estas modificaciones están incluidas en el Capítulo II del proyecto, que abarca los artículos 12° al 23°. La propuesta generó cuestionamientos de organizaciones vinculadas a los derechos de los inquilinos, que sostienen que las modificaciones reducen las herramientas de protección disponibles para quienes atraviesan un proceso de desalojo.
Entre los cambios incorporados se encuentra la posibilidad de solicitar la desocupación inmediata del inmueble antes de que exista una sentencia definitiva, en aquellos casos donde el motivo del desalojo sea la falta de pago o el vencimiento del contrato.
Según el proyecto, el propietario podrá pedir esta medida bajo caución juratoria. Cuando el contrato establezca un mecanismo y un plazo específico para la restitución del inmueble, el juez podrá aplicar ese procedimiento. Si no existe una previsión contractual, se utilizará el régimen general que habilita la entrega anticipada cuando el derecho invocado resulte verosímil.
La iniciativa también contempla sanciones para evitar pedidos indebidos. Si se determina que el propietario obtuvo la desocupación anticipada ocultando documentos o comprobantes de pago que demostraban la continuidad de la relación locativa, el juez podrá imponer una multa de hasta diez veces el último valor del alquiler en favor del inquilino.
Otro de los cambios previstos establece límites a la producción de pruebas en los juicios basados exclusivamente en la falta de pago o en el vencimiento del contrato. En esos casos, solo se admitirían pruebas documentales y periciales, con el objetivo de acelerar la resolución de los expedientes.
El proyecto también modifica el sistema de notificaciones. La demanda podrá comunicarse en el inmueble involucrado o mediante el domicilio electrónico informado por el inquilino. Además, la intimación previa de pago podrá enviarse al correo electrónico indicado en el contrato.
A su vez, se amplían las facultades del oficial de Justicia durante las diligencias, permitiéndole identificar a las personas que ocupan el inmueble, solicitar asistencia de la fuerza pública y requerir documentación personal. La sentencia de desalojo alcanzará también a quienes no hayan sido identificados durante la notificación.
Antes de iniciar una demanda por falta de pago de un alquiler destinado a vivienda, el propietario deberá realizar una intimación formal para que el inquilino regularice la deuda. La norma establece un plazo mínimo de diez días hábiles desde la recepción de esa comunicación para efectuar el pago, indicando el lugar correspondiente. La notificación tendrá validez incluso si la persona se niega a recibirla.
Una vez vencido ese plazo sin que se haya regularizado la situación, o cuando finalice el contrato por cualquier motivo, podrá iniciarse la acción judicial de desalojo.
La propuesta también incorpora un procedimiento específico cuando entre los ocupantes del inmueble haya menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de vulnerabilidad. En esos casos, el juez deberá dar intervención a organismos de protección y al Ministerio Público Tutelar para buscar una alternativa habitacional transitoria en un plazo máximo de diez días. Esta intervención no suspenderá el avance del proceso judicial.
Por último, el proyecto busca establecer reglas para la devolución del inmueble al finalizar la relación de alquiler. El propietario no podrá rechazar la recepción de las llaves ni condicionar su aceptación al pago de deudas pendientes.
Si el propietario se niega a recibirlas o no responde, el inquilino podrá realizar la consignación judicial, cuyos costos estarán a cargo del propietario. Además, desde la notificación de la entrega de llaves, los alquileres y obligaciones accesorias dejarán de generar nuevas deudas, siempre que la consignación se realice dentro de los plazos establecidos.
