Sin embargo, detrás de ese promedio existe una evolución dispar según el tipo de actividad. Las empresas están priorizando la finalización de proyectos que ya comenzaron antes que el inicio de nuevas obras, una dinámica que modificó la composición de la demanda de materiales.
La demanda total de insumos para la construcción se encuentra aproximadamente 22% por debajo de los niveles de enero de 2023. La caída, sin embargo, presenta diferencias según el destino de los materiales.
Los insumos utilizados para terminaciones y refacciones disminuyeron 12,4% respecto de enero de 2023, mientras que los materiales estructurales, vinculados con las primeras etapas de una obra, retrocedieron cerca de 28%. En el caso de la obra pública, la baja ronda el 25%, aunque este segmento presenta un comportamiento más volátil.
La diferencia entre ambos tipos de insumos refleja que la menor actividad no está relacionada únicamente con la cantidad de obras, sino también con la etapa en la que se encuentran los proyectos que permanecen activos. El indicador correspondiente a terminaciones y refacciones se ubicó en 87,6 puntos, mientras que el de materiales estructurales alcanzó 71,9 puntos, tomando como base 100 a enero de 2023.
Una de las explicaciones está relacionada con la evolución de los costos de construcción y de los precios de las propiedades. Frente al incremento de los costos medidos en dólares y a valores de venta que no avanzaron al mismo ritmo, los desarrolladores optan por completar proyectos en marcha y postergar el inicio de nuevos emprendimientos para reducir el riesgo de comprometer capital.
La obra pública presenta una dinámica diferente. Después de un fuerte retroceso hacia fines de 2023 y comienzos de 2024, registró una recuperación durante 2025, aunque posteriormente volvió a perder impulso. Actualmente, el indicador se ubica en 74,6 puntos, con enero de 2023 como base 100.
En este escenario, el sector privado mantiene una estrategia de mayor cautela, con prioridad en la finalización de proyectos existentes y en el cuidado del capital, mientras espera señales más claras sobre precios, financiamiento y demanda antes de avanzar con nuevas inversiones.
Otro factor relevante es la evolución de los costos. Medidos en dólares, los costos de construcción aumentaron de manera considerable durante los últimos años. Sin embargo, al incorporar el efecto de la inflación y de la apreciación cambiaria, la evolución es diferente: en términos reales, los costos registraron una disminución.
Dentro del sector también existen diferencias importantes según el tipo de material y su exposición a la competencia internacional. Desde noviembre de 2023, los componentes del costo de construcción en la Ciudad de Buenos Aires pueden clasificarse entre importables y no importables.
Los componentes importables pasaron de una base de 100 a 142,9, mientras que los no importables llegaron a 169,7. En términos de dólares, esto representa un aumento de alrededor del 43% para los primeros y de casi el 70% para los segundos.
La mayor competencia de productos extranjeros explica parte de esta diferencia. Los materiales que pueden ser reemplazados por alternativas importadas registraron aumentos de precios considerablemente menores que aquellos que no están expuestos a esa competencia.
La diferencia también se mantiene al analizar los valores en pesos constantes. Al descontar la inflación y el efecto de la apreciación cambiaria, los insumos importables muestran una caída real cercana al 48%, frente a aproximadamente el 38% de los no importables.
La combinación de costos elevados en dólares, precios de las propiedades relativamente estables y un acceso todavía limitado al crédito hipotecario dificulta una recuperación rápida de la rentabilidad de los nuevos desarrollos.
Al mismo tiempo, esta situación genera un comportamiento diferente en otro segmento del mercado inmobiliario. La apreciación cambiaria y la estabilidad de los precios de las propiedades usadas aumentaron el poder adquisitivo en términos inmobiliarios de quienes cuentan con ahorros. A esto se sumó una mejora en el crédito hipotecario, que favoreció un mayor número de operaciones.
De esta manera, comenzó a ampliarse la diferencia entre la actividad de intermediación inmobiliaria y la construcción.
Un indicador que compara los niveles de actividad de ambos sectores muestra que durante buena parte de las últimas dos décadas la construcción se ubicó por encima de la intermediación. Desde 2024, sin embargo, la relación permanece claramente por debajo de uno.
Actualmente, el indicador se encuentra alrededor de 0,83, después de haberse ubicado cerca de la unidad durante el período anterior. La evolución implica que, en términos proporcionales, se están concretando más operaciones de compraventa de propiedades que nuevas construcciones.
Esta diferencia se consolidó durante los últimos dos años y medio y configura un desfasaje entre dos eslabones vinculados dentro de la misma cadena inmobiliaria.
Para el corto plazo, las perspectivas apuntan a una recuperación, aunque sin señales de un fuerte salto en la actividad. No se espera una disminución significativa de los costos de construcción medidos en dólares, mientras que los precios de las propiedades podrían recuperar parte del terreno perdido y el crédito hipotecario continuar creciendo.
Sin embargo, estos factores no parecen suficientes para generar, en el corto plazo, un incremento extraordinario de la construcción.
A más largo plazo, el escenario podría ser diferente. Una mayor estabilidad económica y un menor costo de financiamiento podrían favorecer tanto al mercado inmobiliario como a la cadena de la construcción, a través de un aumento del financiamiento, menores costos de fondeo, más operaciones y un mayor nivel de construcción.
